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押注高端精品住宅项目 绿城宁扛资金重压不大幅降价

2020年01月17日 栏目:法律

编者按:绿城中国是否会成为调控政策下个倒下去的房企巨头?从“被”收购到“被”退市,仅仅用了不到半个月的时间——9月中旬,业内突然传出海航

编者按:绿城中国是否会成为调控政策下个倒下去的房企巨头?从“被”收购到“被”退市,仅仅用了不到半个月的时间——9月中旬,业内突然传出海航以 0亿收购绿城集团的新闻,紧接着便有报道称监管部门就绿城集团房地产业务展开调查;而9月28日,又有媒体爆出绿城中国考虑在港交所退市的新闻!事实上,绿城中国不过是调控政策下,风险率先凸显并被广泛关注的企业之一。《证券日报》记者通过多方采访,对这一事件及其背后的来龙去脉进了深度挖掘。同时,也对专家观点进行整理,以期对市场有所警示。

“冰冻三尺,非一日之寒”。绿城中国因为巨额信托借款而被业内广泛质疑,已非一日。半个月内,绿城中国从传闻“被收购”到“被”退市,屡成市场关注焦点。 9月29日,《证券日报》记者采访了绿城中国的有关人士。在否认所谓100亿元信托风险之说外,上述人士同时提及,绿城依旧会坚持现有的战略重点方向不变。所谓“降价”、“退市”之说,不过是市场误解,未来绿城集团依旧走高端精品路线,而在资金周转方面,宁可选择引进投资者来合作开发,而非大幅降价来回笼资金。 “已开盘项目我们不会降价,这对老客户和公司品牌的伤害是无限的”,上述绿城人士对《证券日报》记者表示,但是新开盘的价格则会根据市场制定。与此同时,绿城未来依旧看好高端楼盘市场,并不会因为规避资金风险而向高周转模式转变。 不否认资金紧张 以及短期缺口的存在 截至6月 0日,绿城中国扣除掉预付款后的流动负债达到 74.19亿元,去年同期这一数字则为 98.94亿元;非流动负债总额为257.6 亿元,去年同期这一数字则为2 4.65亿元。 从整体负债上来看,绿城中国对外借款规模是在缩减的。从其半年报中披露的筹资现金流入情况可见,上半年绿城中国获得及其它借款96.02亿元,去年同期这一数字则为152.69亿元,同比降幅为 7.11%;上半年绿城中国偿还银行及其它借款82.18亿元,去年同期这一数字则为79.6 亿元,同比增加 .2%——一减一加之间,绿城中国在“银行及其它借款”这一块儿的现金净流入由去年的7 .06亿元减少至今年的1 .84亿元,同比减少了81.06%。 一般意义上来看,银行借款的减少本来有助于企业资产负债结构的改善。然而,在开发商资金紧张的时节,银行对其的“输血”却在减少,从而迫使开发商转向以更高成本去融资,并非好现象。 而在被市场关注的信托贷款方面,上半年,绿城中国信托筹资带来的现金流入 .24亿元,与此同时,绿城中国还偿还信托贷款25.04亿元——也即,上半年绿城中国信托筹资净现金流入为8.2亿元,去年同期这一数字则为 1.5亿元,同比降幅为7 .97%。 上半年,绿城中国偿还关联方借款12.02亿元,去年同期这一数字为8.26亿元,同比增幅为45.52%; 上半年,绿城中国支付利息6.05亿元,去年同期这一数字为4.11亿元,同比增加47.20%。 ——截止6月 0日,绿城中国手中有现金及银行存款为97.46亿元,但扣除掉限制使用金额外,可供其随意动用的现金及现金等价物余额为67.44亿元,去年同期这一数字为84.7 亿元,同比减少20.41%。 综上所述,绿城中国上半年的筹资活动带来的现金净流入规模,正在减少。而值得投资者注意的是,截至6月 0日,归属于绿城中国的销售收入、同时又未在收益表中确认的销售收入为578亿元,“这些收益将在未来两年内确认”。 “这部分收入大部分体现在报表中预收款中”,9月29日,绿城中国接受《证券日报》记者采访时表示,“这部分收入将在未来逐步得以结转。” 然而,结合上文提及绿城账面上仅有的数十亿现金及现金等价物,绿城中国是否已经提前透支了这部分预收账款? “的确,很大一部分(预收款)资金我们用来进行新增土地储备以及项目投资”,上述人士对《证券日报》记者表示。而对于记者所提及公司未来收入被透支的担心,该名人士表示尚有后续售房款流入来帮助公司的资金流转。 “目前,我们的资金流出共有三大块”,上述人士表示,“一块是土地款,下半年我们需支付的这部分资金18亿元;一块是建筑款,但这部分也并非天文数字;余下的便是偿付借款”。 对于有媒体报道指出的、绿城集团已公开的信托融资总额逾100亿元的说法,上述绿城中国的相关人士在接受《证券日报》记者采访时表示,实际上归属于上市公司权益下的信托融资金额为50亿左右,“其余都是我们联营或是关联方的信托贷款,不应算在我们的名下。” 据其介绍,目前绿城中国的主要信托融资共分为4笔,根据合同规定,要待相关项目售出80%左右时才需偿还。同时,上述信托借款是与项目捆绑在一起的,“我们如果要借70个亿,需要将评估100个亿的房地产项目作为抵押”。再加上,信托借款基本上要等到销售后期才需偿还,“我不认为我们的信托融资存在什么违约风险。” 在信托到期时,出现大规模的需偿付款项时,“若有一定的资金缺口,我们会尝试用其它渠道的融资方式来覆盖。” 事实上,绿城中国的债权方仍旧是银行。“虽然大部分的借款反映在报表中,是短期负债”,上述人士对《证券日报》记者表示,但是在借款到期后可以借新还旧,“我们的确无法更进一步的获得银行借款支持,但是原有的借款额度还是能够拿到的。” “我们的借款总额并未发生大的变化”,上述人士表示。在其看来,这说明绿城中国获取贷款的能力并未发生重大变化。 然而,事实也许并没有那么乐观,正如上文中所提及的那样,今年上半年绿城在筹资时,“银行及其它借款”这一块儿的现金净流入由去年的7 .06亿元减少至今年的1 .84亿元,同比减少了81.06%。

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