热搜
您的位置:首页 >> 教育

碧桂园主动降速深化合伙人机制

2019年11月10日 栏目:教育

碧桂园主动降速 深化合伙人机制过去4年复合增长率超过40%的碧桂园终于有了减速的迹象。3月11日下午,碧桂园在香港举行的2014年业绩会

碧桂园主动降速 深化合伙人机制

过去4年复合增长率超过40%的碧桂园终于有了减速的迹象。3月11日下午,碧桂园在香港举行的2014年业绩会上透露,出于审慎考虑,今年碧桂园的销售目标将控制在1350亿元左右,同比2014年仅增长5%,这是碧桂园从2013年销售规模突破千亿元后,首次主动调低增长速度。

虽然今年楼市的政策环境好过去年,但是市场环境依然严峻,碧桂园不会片面追求规模的增长,今年要重点夯实管理的基础。碧桂园总裁莫斌对《中国经营报》表示,今年碧桂园将全面深化合伙人机制,同时在运营方面搭建地产业务的资源整合平台,以社区为中心,积极探索养老、教育、酒店等新业务。

调整期已至

碧桂园年报显示,2014年碧桂园实现的合同销售金额约为人民币1288亿元,同比增长21.5%,合同销售面积约1928万平方米,同比增长21.0%。营收指标上,当年实现总收入约为人民币845.5亿元,同比增长约34.8%;毛利润约为220.6亿元,同比增长16.0%;利润约为人民币102.3亿元,同比增长约20.1%,其中核心净利润达到人民币92.4亿元,同比增长15.5%。销售楼款现金回笼约为人民币1058亿元,首次实现现金回款过千亿元。

业绩发布的当天,多年未出席业绩发布会的碧桂园主席杨国强也出现在了业绩会现场。其表示,对2014年的营运情况表示满意:在市场不是特别好的时候能够保持增长,已经是相当不错的表现。

梳理报表可以发现,2014年碧桂园的布局情况已经有了明显的变化。全年碧桂园共有77个全新项目开盘,大部分项目均位于广东省外,广东省以外的合同销售面积已经占到总体销售面积的70%;在城市布局上,一二线城市与三四线城市的业绩贡献已经从过去的四六开发展到现在的五五开,业绩贡献完全持平,海外市场销售贡献则仍然较小,马来西亚项目、澳洲项目2014年全年实现的合同销售金额分别仅26亿元和25亿元。

碧桂园的布局现在已经不局限于一二线或者三四线城市,主要还是看市场机会,不管一二线还是三四线,我们都会做。负责土地拓展的碧桂园联席总裁朱荣斌在回答提问时称,碧桂园不会刻意定指标,只要有机会,碧桂园都会投资。

尽管2014年的业绩实现了超过20%的增长,但今年碧桂园已经开始有意识调低增长速度,将今年的销售预期定在1350亿元,同比仅增长5个百分点。分析人士认为,这除了与碧桂园对市场大环境的判断有关外,还与碧桂园本身的管理调整不无关系。

从2013年开始,碧桂园就在不断调整集团的管控体系,对各个区域公司进行优化整合,如今,碧桂园在全国地区划分出了广清区域、湘渝川赣区域、江中区域、东北区域、粤闽区域、苏皖区域等6个一级区域公司和25个区域公司,逐步形成了广东省内国内海外三分天下的布局,做强区域已经成为碧桂园近年来管理架构调整的主要思路。

据莫斌介绍,今年碧桂园将继续以夯实管理为主,在运营上将每个地方公司、项目公司视为独立的业务单元进行运营,集团总部继续下放权力,对地方公司提供金融、人力资源、工程建设、营销、品牌等各方面的支持,对地方公司、项目公司仅进行现金流收支管理,增强地方公司的经营活力。

碧桂园的调整与其他内地房企的发展路径并无二致。按照行业惯例,一家快速成长的地产公司都会在某个时期出现调整期,比如万科的调整期就出现在2008年、2009年,当时,万科的销售规模增速也出现回落,如何提升管理能力应对规模增长的风险是任何一家成长型房企都必须解决的问题。

由于去年10月开始推行的合伙人制反响良好,碧桂园表态,今年将全面深化推进这一机制。去年10月之后我们新获取的项目已经全部按照合伙人的方式进行运作,至今为止已有三个项目完成开盘,从其成本、资金投入、销售利润表现等方面来看,已经完全超出我们预期。莫斌告诉本报,今年合伙人机制将进一步深化,与搭建地产业务及资源整合平台相结合,相信可以给碧桂园带来内部管理的大提升,也会为碧桂园的持续发展奠定坚实基础。

碧桂园的合伙人制度被认为是目前房企激励机制彻底的合伙人制。在碧桂园的合伙人机制下,董事会主席杨国强给职业经理人每个项目有15%的参与权。15%的参与权分为三个层次来投,层是总部的平台,高管人员共同出资成立跟投基金,每个项目都必须跟投5%,保证对每个项目的平均支持;第二层是区域,区域经理人团队对所在区域的项目跟投5%;第三层是项目,项目本身操盘团队也跟投5%。

未来业务:社区运营

与万科早两年提出城市配套服务商定位类似,一直聚焦城镇化核心战略的碧桂园今年也首次披露了其未来业务的探索方向:以社区为中心,打造全生命产业链的资源整合平台。杨国强在业绩会上表示,碧桂园将优化和拓展产业链,从社区出发,研究怎么使得小区里面住的人更加方便。

据悉,碧桂园未来业务的拓展将主要围绕社区服务、投资理财、保险以及健康养老等产业进行,这部分业务的规划主要以杨国强为主导,依托于碧桂园已有的纵向产业链和配套产业经验,为旗下35万户业主提供更多增值服务。

碧桂园做社区运营有自己的优势,一方面我们有强大的客户基础和配套产业优势,另一方面我们也有丰富的管理经验和广泛的销售渠道,可以通过输出管理、交叉营销的方式做强我们的新业务。莫斌表示。

围绕社区做增值服务是近年来开发商业务转型的一大方向,包括万科、龙湖、花样年等企业都在尝试通过社区服务形成多元化的收入,但实际上,成效明显的并不多,相对于房地产开发收入,社区运营收入一直是杯水车薪,碧桂园在这方面显然也要面临诸多挑战。

尽管销售规模实现了大跨度的增长,但就物业管理、配套酒店运营这一块,碧桂园目前也还没有形成自己的规模优势。数据显示,2014年碧桂园物业管理的面积已经达到7149万平方米,但物业管理业务方面的收入只有9.6亿元,其配套的酒店收入也只有11.32亿元,还不足以形成稳定的收入贡献,值得一提的建筑装修板块2014年实现收入214.5亿元,但绝大部分收入都是从碧桂园集团内部其他板块取得的收入,其从外部客户取得的收入只有4.7亿元,几乎可以忽略不计。

社区服务谈对房企形成收入贡献可能还为时尚早,但对于提升社区价值、形成品牌溢价则帮助非常明显。深圳一家商业投资公司副总对表示,社区服务运营得好,未来确实能够成为房企重要的盈利点,但目前要形成稳定收入的时机并不成熟。

对此,碧桂园首席财务官吴建斌认为,尽管目前碧桂园的物业管理收入规模不大,只有9.6亿元,但仍然是盈利的,净利润率有一到两个百分点,长期来看,延伸到社区文化、社区理财、保险等,我们有可能会做得更好。

而据莫斌透露,当前碧桂园也还尚未形成明显的产业投资方向,大部分的业务仍在研究探索之中,考虑到未来的盈利风险问题,碧桂园每年新业务的投资将控制在总资产的1%左右,截至2014年年底碧桂园的总资产约为2680亿元,也即意味着其每年新业务的投入还不会超过30亿。

手机评测
科幻
唯美句子
  • 友情链接
  • 合作媒体